TBMM Genel Kurulu, toplumsal yaşamı yakından ilgilendiren fahiş site aidatlarına çözüm getiren ve gayrimenkul hukukunda önemli değişiklikler yapan kanun teklifini yasalaştırdı. Meclis Başkanvekili Tekin Bingöl başkanlığında yapılan genel kurulda, uzun süren görüşmelerin ardından "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi" kabul edilerek yürürlüğe girdi. Bu düzenleme ile sadece site yönetimlerindeki keyfi uygulamalara son verilmiyor, aynı zamanda kentsel dönüşümden yapı denetimine, çevre danışmanlığından sosyal konut projelerine kadar geniş bir alanda yeni kurallar belirleniyor. Yasalaşan teklif, özellikle konut sahiplerinin ve kiracıların ekonomik yükünü hafifletmeyi ve yapı güvenliğini dijital sistemlerle daha sıkı bir denetim altına almayı amaçlıyor.

Keyfi aidat artışlarına son verilecekGörsel

Kabul edilen yeni kanun ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nda devrim niteliğinde bir değişikliğe gidilerek, site yöneticilerinin kat maliklerinin onayı olmaksızın tek başına yüksek aidat belirlemesinin önü kapatıldı. Bundan böyle bir sitenin işletme projesi ve bu proje kapsamında toplanacak avans miktarları ancak kat malikleri kurulu tarafından onaylandığı takdirde geçerlilik kazanabilecek. Eğer mevcut bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici en geç üç ay içerisinde geçici bir proje hazırlamakla yükümlü olacak; ancak bu geçici projedeki artış oranı, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını hiçbir şekilde geçemeyecek. Hazırlanan bu geçici projeler kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilecek ve bildirimi takip eden üç ay içinde Genel Kurul’da kesin karara bağlanması zorunlu tutulacak. Ayrıca yönetim planı değişikliklerinde de daha güçlü bir mutabakat aranacak; toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu olmadan yönetim planı değiştirilemeyecek.

Sosyal konut projelerine vergi muafiyeti ve dijital tapu işlemleri

Kanun kapsamında dar gelirli vatandaşları ilgilendiren sosyal konut projelerine yönelik önemli bir ekonomik destek paketi de yürürlüğe girdi. TOKİ tarafından 31 Aralık 2027 tarihine kadar hayata geçirilecek tüm sosyal konut projeleri ve bu projelerle bağlantılı yapım işleri, ihale kararlarından imzalanan sözleşmelere kadar damga vergisinden tamamen muaf tutulacak. Cumhurbaşkanı, ihtiyaç duyulması halinde bu muafiyet süresini üç yıl daha uzatma yetkisine sahip olacak. Gayrimenkul değerleme süreçlerinde ise şeffaflığı artırmak amacıyla, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilen kuruluşların hazırladığı raporların, rapor tarihinden itibaren Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirildi. Bu adım, gayrimenkul piyasasındaki değerlemelerin dijital bir veri tabanında toplanmasını sağlayarak veri güvenliğini pekiştirecek.

Kentlerin daha planlı alanlara dönüştürülmesi hedefleniyor

Yeni yasal düzenleme ile yerel yönetimlerin ve bağlı kuruluşların şirket kurma veya kooperatiflere ortak olma süreçleri doğrudan Cumhurbaşkanı iznine bağlandı. Mahalli idare birlikleri ile bu kurumlar tarafından kurulan şirketlerin sermaye katılımında bulunması veya bedelsiz hisse edinimi gibi her türlü ortaklık girişimi artık bu merkezi denetime tabi olacak. Öte yandan, hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile bakanlıklara bağlı kurumların taşınmazlarının devir işlemlerinde bürokrasi azaltılarak, mülkiyet sahibi idarenin yazısı üzerine resen tescil imkanı getirildi. Bu düzenlemenin temel amacı, atıl durumda kalan taşınmazların kentsel dönüşüm, sosyal konut ve kültürel donatı alanları gibi projelere hızla kazandırılmasıdır. Taşınmazların değerlendirilmesinden elde edilecek gelirin yüzde 40’ı değerlendirmeyi yapan idareye aktarılırken, kalan yüzde 60’lık kısım ise ilgili kurum, kuruluş veya iştiraklerin yatırımlarında kullanılmak üzere tahsis edilecek.

Yapı denetim ve zemin etüt kuruluşlarına sıkı denetim

İnşaat sektöründe yapı güvenliğini artırmak amacıyla Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da kapsamlı tanımlama ve denetim değişiklikleri yapıldı. Kanuna ilk kez "Beton üreticisi" ve "Zemin ve temel etüt kuruluşu" tanımları eklenirken, bu kuruluşların ortaklık yapısına dair liyakat esaslı şartlar getirildi. Buna göre, bir zemin ve temel etüt kuruluşunun ortaklarından en az birinin inşaat mühendisi, jeoloji mühendisi veya jeofizik mühendisi olması yasal bir zorunluluk haline geldi. Ayrıca yapı denetim, laboratuvar ve zemin etüt kuruluşlarından bakanlıkça belirlenecek miktarlarda teminat alınacak. Denetimlerde usulsüzlük yaptığı tespit edilen ve yeni iş almaktan men edilen kuruluşların ortakları, ceza süresi boyunca hiçbir teknik görevde bulunamayacak; faaliyeti tamamen durdurulan kuruluşların ortakları ise üç yıl boyunca başka bir denetim veya laboratuvar kuruluşuna ortak olamayacak.

Beton üretiminde karekod ve irsaliye uyumsuzluğuna ağır cezalar

İnşaatlarda kullanılan betonun kalitesini garanti altına almak için dijital izleme sistemleri üzerinden yeni cezai müeyyideler devreye alındı. Bakanlıkça yönetilen izleme sistemi kapsamında dökülen betonlarda, mikser etiketi ile karekodlu irsaliyenin uyuşmaması veya etiketin bulunmaması durumunda beton üreticisine 250 bin lira idari para cezası kesilecek. Eğer yapıdan alınan sertleşmiş beton deney sonuçları ilgili standartları sağlamazsa, bu durumun tespiti halinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından üreticiye 500 bin lira tutarında ağır bir para cezası uygulanacak. Bu düzenleme ile inşaat sahalarında kullanılan malzemelerin standartlara uygunluğu, dijital kayıtlar ve laboratuvar sonuçları ile eş zamanlı olarak denetlenecek.

Toplu konut kanununda miras ve kamulaştırma düzenlemeleri

Toplu Konut Kanunu’nda yapılan değişiklikler ile TOKİ’nin taşınmaz satış süreçleri dijital çağa uygun hale getirildi. Bundan böyle TOKİ tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul satış vaadi ve satış sözleşmelerinde resmi şekil şartı aranmayacak; bu işlemler uzaktan iletişim araçları veya bilişim cihazları üzerinden kimlik doğrulaması yapılarak gerçekleştirilebilecek. Ayrıca hak sahibinin vefat etmesi durumunda mirasçıların gerekli belgeleri sunmaması halinde, TOKİ adli makamlardan onay almaksızın mirasçılık belgesi düzenlenmesi için doğrudan mahkemeye veya notere başvurabilecek. Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanlarındaki taşınmazlar için bakanlık tarafından acele kamulaştırma kararı alınabilecek ve bu işlemler TOKİ veya bakanlık eliyle yürütülecek. Başkanlık, yürüttüğü dava ve icra takiplerinde teminat yatırma yükümlülüğünden de muaf tutulacak.

Çevre danışmanlık firmalarına ve çevre mühendisi bulundurmayanlara ceza

Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararları doğrultusunda Çevre Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle "Çevre danışmanlık firması" ve "Yetkilendirilmiş kişi" tanımları yeniden yapıldı. Çevre kirliliğine neden olma potansiyeli taşıyan kurum ve işletmeler, çevre yönetimi hizmeti almakla yükümlü kılındı. Bu yükümlülüğe uymayarak çevre yönetim birimi kurmayan veya danışmanlık hizmeti almayan işletmelere 209 bin 624 lira idari para cezası uygulanacak. Kadrosunda çevre mühendisi veya yetkilendirilmiş teknik personel bulundurmayanlara ise 139 bin 746 lira ceza kesilecek. Çevre danışmanlık firmaları, hizmet verdikleri işletmelerin mevzuata aykırı fiillerini bakanlığa bildirmekle yükümlü olacak; bu yükümlülüğü ihlal eden firmalara 75 bin lira ceza verilecek. Ayrıca disiplin suçları için puan sistemi getirilerek, dört yıl içinde 200 ceza puanına ulaşan firmaların yeterlik belgeleri iki yıl süreyle iptal edilecek.

Meclis çalışmalarına uluslararası sözleşmelerle devam ediyor

Fahiş aidatlar, yapı denetimi ve çevre koruma gibi hayati konuları içeren kanun teklifinin kabul edilerek yasalaşmasının ardından TBMM Genel Kurulu çalışmalarına ara vermeden devam etti. Kanunlaşan teklifin ardından gündem maddeleri arasında yer alan çeşitli uluslararası anlaşmaların onaylanmasına dair kanun teklifleri milletvekillerinin görüşüne sunuldu. Siyasi parti gruplarının değerlendirmeleri ve önergeleri doğrultusunda meclis mesaisi, Türkiye’nin dış ilişkilerini ilgilendiren hukuki düzenlemeler üzerine yoğunlaşarak sürüyor. Kabul edilen bu son paket, özellikle büyükşehirlerde yaşayan milyonlarca site sakini için ekonomik bir koruma kalkanı oluştururken, yapı denetimindeki yeni cezalarla da deprem kuşağındaki Türkiye’de bina güvenliğinin artırılması yolunda kritik bir aşama olarak nitelendiriliyor.